Юридическая чистота квартиры в СПб

Юридическая чистота квартиры в СПбВсе чаще на слуху появляется термин «юридическая чистота» квартиры - это понятие появилось в риэлтерских кругах совсем недавно, но стало довольно важным при совершении сделок с недвижимостью. В первую очередь это понятие – своеобразная гарантия того, что в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной.

Как же проверить квартиру на скрытые угрозы и что они из себя представляют?

Для того чтобы проверить юридическую чистоту, необходимо обратить внимание на ряд моментов:

- Информация о лицах, зарегистрированных в данной квартире по месту жительства (постоянная регистрация) или пребывания (временная регистрация) ранее и в настоящее время.
Необходимо изучить и сопоставить с другой информацией так называемую архивную (расширенную) выписку из домовой книги. Эта же информация может быть продублирована документацией из бухгалтерии ЖЭКа (ордера, копии финансово-лицевого счета). Лучше всего присутствовать лично при получении данных выписок и справок.

- Ранее проводившиеся сделки с данной недвижимостью. Если квартира не была недавно приватизирована или оформлена в собственность после окончания строительства (новостройка), а с ней проводились какие-либо сделки, то информацию об этих сделках необходимо проверять, опять же обратившись к документам из домовой книги.

- Продавцы квартиры.
Согласно ст. 177 Гражданского кодекса РФ сделка может быть признана недействительной если в ней принимал участие недееспособный человек – поэтому у владельца квартиры при необходимости нужно в случае сомнений в его адекватности попросить  предоставить справки из психоневрологического диспансера и наркологического диспансера.
Если же справки показывают, что продавец состоит на учете в данных организациях (либо одной из них), стоит вызвать на сделку для освидетельствования врача соответствующей квалификации, который и выдаст справку, что на момент подписания договора человек в полной мере осознавал свои действия.

Обязательно стоит проверить, состоит ли продавец в зарегистрированном браке на момент сделки, так как имущество, нажитое в браке, является общим имуществом супругов (Семейный кодекс РФ) и, приобретая квартиру, где отсутствует согласие супруга, покупатель рискует через некоторое время столкнуться с проблемами со стороны не знающего о сделке супруга или супруги.
Если квартиру продает доверенное лицо, необходимо тщательно проверить подлинность доверенности, а также, не отозвана ли она (и жив ли человек, её выдавший).

- Документы на недвижимость.
Правоустанавливающие документы тоже могут быть поддельными. Необходимо обратить внимание на документы - основания для возникновения права собственности.
Все документы должны быть в законном порядке зарегистрированы в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в прошлом регистрацией занималось БТИ, сейчас -  Управление Федеральной Регистрационной Службы по Санкт-Петербургу и ленинградской области).  В документах должны отсутствовать сведения об обременениях и ограничениях, должны быть правильно указаны адреса, метражи, данные о собственниках.

Есть ряд данных которые проверить довольно сложно, но возможно следует обратить внимание:

Полномочия нотариуса на момент удостоверения документов.
Нотариус по какой-либо причине может быть лишен полномочий на совершение определенных действий, которые в дальнейшем могут быть оспорены в судебном порядке.

Наличие зарегистрированного брака у продавца на момент приобретения недвижимости также довольно проблематично выявить, если на момент продажи жилья продавец состоит в официальном разводе, а также был произведен обмен паспорта.

Практически невозможно обнаружить наличие внебрачных детей, которые могут претендовать на обязательную долю в наследстве, или лиц, которые могут иметь право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 Гражданского кодекса РФ). При покупке квартиры с такими (свидетельство о праве на наследство) правоустанавливающими документами обиженному наследнику часто удаётся отсудить свою долю в наследстве. А, соответственно, все будет возвращено назад - и продавцу (либо продавцам) будут выданы новые правоустанавливающие документы, с новым делением по долям.

Таким образом, юридическая чистота жилой недвижимости - очень сложное дело, и стопроцентную гарантию здесь получить весьма затруднительно. Но снизить риск наступления негативных  последствий для покупателя последствий все-таки возможно, тщательно и всесторонне проверив все документы по недвижимости.

Квартиромания.ру